如何利用土地增值税来赚钱

　　每次政府提出新的制约，我们就有机会把危机变成转机。越是不平等和歧视的制约，就越能够赚到更大的利差。而且不用担心！政府出台不公平政策的目的就是希望企业和个人主动地避高走低。要利用增值税政策赚钱大家必须从以下四方面来考虑：（1）我们首先要认识到土地增值税的性质是什么？它其实不是土地增值的税收而是另外一种不平等的所得税收。其税率也是不平等的。开发商的利润如果是成本的50%时是30%，100%时是50%，两倍以上就是60%。（2）增值税的一个重要特点是此税项只有针对房地产的直接开发商，而不牵扯到其他配套行业。土地周边的配套工程，房产工程的承包商，以及材料的供应商都不需要缴交土地增值税（还有个人转让自有住房增值不超过20%的一般不缴或按定额税率交缴）。（3）因为土地增值税是地方的税收，我们要了解的是当地政府的心态。尤其是在宏观调控的压迫下，地方政府手上已经没有大量的土地可以出售，所以仅有的土地拍卖价必须是越高政府的利润和业绩才会越大。没有人会在乎普通老百姓买不买得起房子的。（4）增值税的征收时间也是非常重要的。税务局是在确认了房子出售后的情况下才能抽税，换句话说如果一栋房子不能确定为已经卖出就不能收取土地增值税。
　　在今年之前各地政府都没有征收增值税全额，只是按照营业额预缴1%的增值税。对房产商来说1%并不是太多，反而其避税的成本远远高于缴交的税额，划不来。所以全部乖乖地缴了。现在可不同了！要缴的是所得税，而且税率高的吓人。已经结案的房产公司现在是最开心的，利润拿了，公司关了，人也走了。然而现在正在开发的公司有两种：一种是平常就想尽办法节税避税的公司已经懂得怎么减少帐面上的利润，另外一种是合法作业，单纯作业的开发商。前者已经知道我下面要讲的各种合法避税方法了。最惨的是后者，现在也必须要学会如何操作来合法避掉土地增值税。税率不平等的社会只有懂得利用这种不平等政策才能赚钱。结合了前面我所提到的特征，以下我会分四大类别来提出合法赚钱的方法。
　　首先从营业收入的角度来节税。如果房产开发公司想要直接卖房子给客户的话，增值税就很难避掉。但是如果开发商可以直接把建好的房子打个折扣后先卖给一家或多家房产经销商，然后再由经销商以二手房买卖的做法出售给客户，经销商需要缴的税只有二次转让牵扯到的税率和定额的增值税率。二次转让税率远远低于开发商的增值税。所以我们只要把利润留在经销商手上，省下来的税额就是多赚的钱。如果想把税率降到零，开发商可以合法的按照成本价卖给员工然后再由员工转让给客户。在税法上只要没有低于开发成本价都不属于赠送，员工不需缴交赠于税或所得税。开发商在执行以上两种操作方法时必须注意资金回收的安全性。因为一旦产权落到第三人手上时，对方是有可能与你毁约的。开发商可以透过保证金，贷款担保，或连环股权交叉拥有方式来确保控制权和主动权。开发商也可以透过员工转卖的方式来间接的给与员工利润。比如说一套房子的成本可能是10万元，市场价值是20万元，开发商股东可以先让员工写下8万元的欠条但，员工实际与开发商按照10万元购买这套房子，当员工按20万卖给客户时，员工需要还股东8万元，支付相关税费后，员工可能还有5000元的利润作销售奖金。这样一举两得，公司股东合法赚了增值税的钱，员工也得到了好处。
　　从收入的角度来节税的同时，我们还可以从操作的方法着手。既然增值税是在确定房子卖掉以后才征收的税，开发商可以考虑只租不卖，长期收益。这样就能完全不需要缴交土地增值税。现在物权法刚刚通过，与资本主义恰恰相反的是资本主义优先保护租用者，因为租用者是弱者是使用房产的第一人和需求者。但是中国的物权法保护的是有正式在国家相关单位登记的产权拥有者，而不是收入低廉有需要住所的租用者！所以许多消费者可能不愿意用自己长期居住的房子。我这里就建议一种以租代购的操作模式。消费者其实可以选择向银行贷款或者是向开发商贷款。如果开发商不让消费者向银行贷款的话，消费者是没有自主权的。所以开发商可以直接与房屋购买者签以租代购合同。其内容很简单，客户每月缴交开发商房屋租金，租满10年或20年的时候就有资格按房屋成本价正式签署购屋合同。这对开发商来说有两大好处：第一是租房期间不用缴交增值税，正式购买房产时因为是按成本价购买，增值税和所得税都是零。第二是只要客户不缴租金，开发商就能直接把客户赶走，房产还是开发商的。可以再卖给别人。
　　您可能会问如果不向银行办理按揭的话开发商是否就无法提早收回投资？答案是可以提早收回投资！开发公司在开发的时候本来就可以向银行借钱，而钱不管是借的还是卖房子收的其实都是钱！如果公司与银行签署长期贷款合同，手上不就有钱了吗？当房子都建好开始出租的时候，抵押物就可以翻倍的提升评估价来提高贷款金额。这些现金可以利用以下要讨论的成本增加的种种手段合法的把资金转移到第三公司，再以第三公司结算利润的方式把现金以分红的方式提出，股东在这时得到的现金回收不但合法，而且绝对不比传统单纯开发公司自己操作回收的红利少。
　　接下来我们可以赚钱的地方是通过增加开发商项目开发成本的方法来减少增值税收。这里面的成本主要可分三类。第一类是土地成本，第二是营造和管理行销成本，第三是财务成本。我们先从第二说起。营造管理行销成本是最难增加的。其理由有二：第一是传统土建成本本身就是很透明的，税务局人员对这些成本都很清楚，而且国家都有公布标准价钱。第二理由是税务局已经有公布什么可以在计算增值税的时候做成本抵扣什么不能，连广告费都有限制。我们能赚的是国家公布的材料价定额和市场实际的成本价。通常此价差大约是两成左右。在正常的情况下，开发商应该是要杀价后直接体现真实的成本。可是由于高昂的增值税和所得税率会剥夺开发商的利润，开发商在杀完价钱以后实际支付给供应商的价钱还是国家允许的最高定额价。然后再要求供应商把差价直接支付给股东的其他公司或第三者。这样操作就可以净赚两成的利润。可是这样操作也会产生利益冲突的问题。由于供应商帮开发商转移了利润，自然在工程或材料的质量上出现问题的时候，开发商就会变得非常的被动，很难解约。所以开发商必须在还没有与供应商或承包商发生纠纷之前把利润转出。
　　最好的解决办法还是要控制承包单位或材料供应商。股东可以另外成立或收购建筑公司及材料公司，达到主控权，然后合法的把利润留在建筑公司和材料公司里面。在建筑营造管理行销成本的增加过程中，行业内有许多做法可以合法合理的增加成本。一种是采用非正常材料。比如说开发商可以不用钢筋水泥而改用重型钢架来盖房子。或者直接采用进口材料，如果进口材料的供应商是自己的公司，其利润还可以直接留在海外，谁也查不了帐。另外一种常见的手段是通过一次又一次的设计变更，材料变更，反工作业，工程拖延时间，等等低效率操作模式来增加成本，把实际的利润一点点和一次又一次的转移到设计公司，建筑公司和材料公司。当然我们都知道这些做法的结果是拖延了很多时间，降低了效率，增加了重复作业的成本！可是再怎么增加也比缴交大量的增值税和所得税好阿。除了赚取定额差额和拖延变更费用以外，还有一大块蛋糕是税务局很难核对的：装修工程和土方工程。这些工程没有标准而且非常隐蔽，做完了谁也无法检查。
　　接下来我们来探讨一下财务成本，主要也就是贷款利息。由于利息费用是可以抵扣增值税和所得税的成本，一些实力强大的开发商本来是不需要跟银行借钱的，现在不但不能用注册资金来开发，相反的还必须要想尽各种办法借越多钱越好。在高税率的压迫下，贷款利率只有增值税和所得税加起来的十分之一都不到！你可能会说增加利息费用并没有真正省钱因为利息是付到银行手里，最多只有在高增值税率和低增值税率的划分边缘时候才有作用。但是您不要忘了借钱不一定要借银行的钱而可以通过银行转贷自己的钱！换句话说，开发商股东应该尽量以贷款方式把自己的钱借给公司而不应该注册到公司资本。这么做有三大好处：第一是利息收入只需要缴交所得税，没有增值税。第二是开发项目的时候都会有大量的折旧和滩提费用可以透过还钱的方式优先支付给股东而不需要缴交任何的税。第三是在开发公司倒闭的时候债主比股东要有优先偿债的权利，如果结算时间抓的准（结算前），甚至还可以比税务局还要优先得到偿还。
　　最后一种成本就是土地成本。土地成本也是税务局绝对不会有争议的成本。高土地成本也是当地政府最希望看到的。土地价卖的高，政府就赚的多，投资商需要注册的资本多，政府的业绩也多，这是国家商务部订的规矩。现在国家宏观调控不给房产开发土地指标，土地拍卖价飙升也是理所当然的事情。唯一的问题是如何把提高的差价回收到自己的口袋里？直接要政府退钱是不可能的事。但是政府在开发土地的过程中是必须要投资配套设施。为了能够避开官员直接管理施工单位的利益关系，当地政府都会有相关的开发公司负责执行配套设施的工程。由于开发公司是企业行为，很多工程的承包决定都由开发公司自己作主。所以最好的办法就是开发商先承包政府的城镇配套设施的工程，等到配套设施都完工结案时，开发商也已经赚取了足够的利润来投标房地产开发用土地。当然最后这一建议是比前面讨论的都要天方夜谭，但是不是不可能。只要承包政府配套设施工程与标的土地没有直接关系，从法律上可以说是完全合法的。但从实际操作上来讲，当地开发公司是不一定会对外发包的。所以操作起来会非常繁琐。
　　说了这么多，可能大家已经看到了真正的问题。大家常说上有政策下有对策。可是中国长时间的上上下下的结果是不真实的成本，低效率的生产流程，有利益冲突的产品质量，居高不下的房价，和集中了更多权利的官员诱惑。我真诚的希望中国可以是一个低税率的公平的市场主导的及不需要贿赂的社会。这是一个低成本政府才能做到的美梦。

潘仲光

2007-08-18